Как проверить юридическую чистоту квартиры?

При покупке нового жилья нужно точно определиться с самим понятием “юридическая чистота квартиры”, а именно: юридически чистой называют приобретаемую недвижимость, которая не может быть истребована у будущего собственника никем и ни по каким основаниям.

Продать квартиру в Москве сложно. При осуществлении сделок с недвижимостью роль проверки юридической чистоты квартиры становится самой главной, примадонной. Некоторые незадачливые и неудачливые покупатели покупатели теряют свое жилье только потому, что доверились мошенникам, сэкономили или вообще не придали значения этапу юридической экспертизы, понадеявшись на авось.

Почему важно проверить историю квартиры, как это лучше сделать и каких приобретений стоит остерегаться?

Определить степень такой чистоты можно только при тщательном анализе документов собственников на само жилье и доскональном изучении истории квартиры от первого и до последнего владельца. Столь кропотливую проверку производят для того, чтобы избежать проблем в будущем. Ведь если в одной из предыдущих сделок были нарушены права третьих лиц, последняя сделка может быть признана недействительной.

Только при надлежащем знании законодательства и судебной практики в сфере недвижимости. Важно иметь четкое представление о том, в каких случаях покупку действительно лучше не совершать, а в каких бояться не стоит.

Безусловно, есть жилье, которое требует к себе особого внимания и самой тщательной проверки. В частности, покупателя должны насторожить следующие факты:

1. Квартира поменяла несколько хозяев и не задерживалась надолго у каждого владельца. Возникают обоснованные сомнения в ее юридической чистоте. Необходимо тщательно проверить причины перепродаж.

2. Жилплощадь продают или продавали ранее по доверенности. Довольно трудно самостоятельно проверить подлинность этого документа, соответственно, и процент возможных махинаций при совершении сделки существенно возрастает.

3. Квартира перешла по наследству, но в права наследования не вступил имеющий право на обязательную долю ребенок либо иной человек, являющийся наследником первой очереди и не давший отказ от причитающейся ему доли.

Читайте также  Раздумья о реформе ЖКХ - личный опыт

4. Собственник (либо один из собственников) жилья умер, но наследственное дело открыто не было.

5. Собственник квартиры состоял или состоит на учете в психоневрологическом диспансере.

6. Дом, в котором находится продаваемая жилплощадь, идет под снос.

Можно самостоятельно провести проверку и самому получить ответы на все вопросы и решить все проблемы.

Однако в этом случае нет гарантии того, что вам удастся правильно организовать все этапы работы и получить действительно объективные данные. Стоит также знать: в большинстве инстанций для получения сведений о квартире требуется присутствие продавца.

Итак, для изучения истории приобретаемого жилья вам необходимо проследить, как оно переходило из рук в руки (от первого до последнего собственника), а также получить в паспортном столе архивную выписку из домовой книги с информацией обо всех зарегистрированных в квартире лицах с момента заселения здания.

Если описывать процесс более детально, то для полноценной проверки юридической чистоты жилплощади надо сделать следующее (хотя для непрофессионала это проблематично):

– получить подтверждение правомочий собственника, – прав на недвижимое имущество, – факта государственной регистрации, – сведений о ранее наложенных запрещениях, об арестах, обременениях; – идентифицировать личности сторон, – установить подлинность паспортов, – определить факты утери и восстановления паспорта; – проверить подлинность правоустанавливающего документа собственника недвижимости, свидетельства о государственной регистрации права на недвижимое имущество; – проверить доверенности; – получить и проверить информацию о лицах, зарегистрированных (прописанных) по месту жительства в настоящее время, а также ранее, включая сведения об основании прописки и выписки, адресе убытия, а также о наличии оснований для прописки по новому адресу; – установить дееспособность тех, кто совершает сделку с объектом недвижимости; – проверить историю квартиры, при необходимости установить местонахождение интересующих лиц и выяснить у них обстоятельства, имеющие отношение к истории объекта недвижимости; – исследовать, имеются ли обстоятельства, на основании которых сделка не может состояться или в дальнейшем будет признана недействительной.

Читайте также  Зачем нужен риэлтер?

Ответы на все эти вопросы дадут в полном объеме только опытные юристы, работающие в сфере недвижимости. Как они это делают и сколько это стоит – другой вопрос. Не риелторы, а юристы имеют немалый опыт по этой части и наработали нужные контакты на всех этапах своего большого пути. Процесс сбора и проверки документов займет время, и, самое главное, только потом риелторы риелторы смогут сопоставить всю полученную информацию на основе собственной практики, прокомментируют моменты, вызывающие вопросы, а в конечном счете предостерегут от покупки опасной квартиры.

После получения сведений о квартире эксперты Агентства элитной недвижимости вместе с юристами анализируют ее историю от первой до последней сделки, обращая внимание на то, распространялись ли на эту недвижимость аресты, запреты, имели ли место связанные с ней судебные разбирательства. По сути, такое исследование демонстрирует отсутствие или наличие противопоказаний в плане покупки данного жилья.

В обязательном порядке получается архивная выписка из домовой книги (человеку со стороны ее могут просто не предоставить) и смотрят, кто здесь был прописан ранее и куда выбыл.

Более того, если выясняется, что человек переехал, допустим, в ближайшее Подмосковье, то представители солидных компаний не ленятся проверить, был ли он реально зарегистрирован по указанному адресу. Также сотрудники агентств недвижимости берут справки, подтверждающие, что продавец не состоит на учете в психоневрологическом диспансере.

Что касается процесса купли-продажи квартиры в целом, то в идеале его лучше полностью осуществлять через серьезное Агентство недвижимости Москвы, дабы избежать ошибок на разных этапах — от поиска варианта жилья и юридической проверки до проведения и регистрации сделки купли-продажи и процедуры взаиморасчетов.

Вся процедура проверки юридической чистоты квартиры в первую очередь нужна для покупателя и именно он несет все финансовые издержки на этом этапе, а юристы “головой” отвечают за свою работу. Продавцу это менее интересно. Но если учесть, что большинство сделок предполагает не только реализацию квартиры, но и приобретение взамен другой, то продавец автоматически встает на место покупателя, а дальше, как говорится, по тексту.

Читайте также  Зачем нужен риелтор, или я сам все знаю

Очень важно понимать, что юридическая чистота складывается не только из благополучной истории жилплощади, но и из юридической законности проводимой сделки, а значит, каждый ее этап важен. Ведь иногда те или иные непредвиденные обстоятельства вскрываются уже на этапе оформления сделки, и, несмотря на то что история у квартиры сомнений до этого не вызывала, считать юридически чистой такую операцию будет нельзя.